2019年经典案例1号

A公司与B公司房屋租赁合同纠纷案

作者：梁丽婉

关键词：租赁解除原因  固定装修物 律师全程介入  

【案情简介】

A公司与B公司签订租赁合同，约定由A公司租用B公司名下厂房，租期5年。A公司认为在双方协商一致解除了租赁合同的情形下，其在搬迁拆除自行加装的电缆桥架、蒸汽管道（下称“争议物品”）等，被B公司制止权益受到侵害。A公司随后向法院起诉，诉求返还租赁保证金及利息、返还争议物品和赔偿B公司不予放行产生的货车司机滞留费。我们代理B公司出庭应诉。

【判决结果】

法院一审判决：1、B公司向A公司返还争议物品；2、赔偿部分滞留费；3、驳回A公司其他诉讼请求。A公司不服上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。

【判决理由】

法院认为，第一，案涉《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同。A公司是因为自身原因提前解除合同，故A公司已付的保证金不予退还。第二，虽租赁合同有约定“固定装修物”的归属权，但在双方对“固定装修物”的理解存在分歧，又未有明确补充协议的情况下，应按照法律的规定作出理解和区分。法院认定争议物品尚未与厂房形成附合，故A公司可以要求返还。第三，B公司不予放行搬厂房的卡车，的确会给A公司造成一定滞留费损失，但由于A公司无法证明损失的具体数额，故参照双方过错酌情支持。

【律师评析】

一、A公司的行为已构成根本违约

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行…”

本案，A公司于2019年2月底的时候已经向B公司提出因其自身经营状况问题，需要将厂房搬迁回武汉，无意再租赁案涉厂房，所以是A公司单方提前解除租赁合同。再者，按照租赁合同约定，A公司应当于每月3日前支付当月租金及其他费用，但A公司于2019年3月6日才向B公司支付2019年2月份的租金，拖欠已超过十天。按照合同约定，“乙方在租赁期间出现本条第2、3、4款的情形或乙方提前单方终止本合同的，乙方已交合同保证金归甲方所有，甲方不予退回。”A公司恶意拖欠租金且单方解除租赁合同，根据以上法律规定及合同约定，B公司没收A公司保证金是合法合理的。

二、与厂房未形成附合的物品应当予以返还

案涉《厂房租赁合同》第五条第5项约定，“本合同终止后，乙方新增加的固定装修物均属甲方所有，乙方不得损坏或拆走，否则按市场价格赔偿给甲方。”虽然合同中有约定“固定装修物”的归属权，但在双方对“固定装修物”的理解存在分歧，又未有明确补充协议的情况下，应根据法律的规定作出理解和区分。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆卸。因拆卸造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”

据上，装饰装修物与租赁房屋的结合程度有形成附合和未形成附合的两种状态，装饰装修物已与房屋结合在一起非毁损不可分离或者分离需花费巨大的，可以认定形成附合，如地板、水暖系统、天花板等；如装饰装修物与租赁房屋未完全结合或虽与租赁房屋结合但尚未达到不可分离的状态，移除、更换时不会损坏房屋结构或其表面装饰装修的，则不能认定为构成附合，如吊灯、窗帘等。结合本案，以上争议物品是固定在天花板上、地上，但并未达到“非毁损不可分离或者分离需花费巨大”的程度，故法院判决B公司向A公司返还争议物品亦合法、合理。

三、A公司主张的货车司机滞留费用不能全部予以支持

A公司委托货车司机搬运货物，货车司机未能即时离开，是由于A公司在未协商一致的情况下拆除固定装修物且不肯配合B公司办理撤场、退租的手续，B公司要求其暂停搬运货物虽有超出合理私力救济范围，但并不存在严重违法的情形。另外，A公司对于该项费用提供的证据不充分，不能明显区分是应付的运输费用还是货车滞留费用，亦无法证明其是否已实际支付。结合双方过错程度，法院仅酌情判令B公司承担46.5%的费用。就此，A公司同样不服，但二审法院同样驳回此项上诉。

【实务总结】

一、本案中，双方争议的除了合同解除的原因，就是案涉争议物品是否应予返还。法院判决该项诉求，适用的法律是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定。本律师认为，适用本条的前提条件有三：(1)承租人经出租人同意装饰装修，即善意添附;(2)租赁期间届满或者合同解除，合同无效不在此列;(3)装饰装修未形成附合。适用本条的注意事项：(1)承租人可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除，且不以出租人同意为必要条件;(2)承租人在拆除装饰装修物时，必须尽到必要的注意义务，不得对房屋造成毁损，否则应恢复原状或赔偿损失;(3)当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的，应依照意思自治原则从其约定。

故，当事人建立租赁关系签订租赁合同时，应当就该装饰装修物归属问题上达成一致的共识，并及时咨询律师，让律师在草拟租赁合同时列出明确规定，以免在合同期满或解除时产生不必要的争议。具体条款可改善为如下：“租赁合同解除、终止或期满，承租人加改扩建部分、装修装修物等固定物，若不可拆除、难以拆除或拆除后价值减少的，视为附合于租赁物并由出租人取得所有权。例：天花地面、电线电缆、空调安装铁架、灯具（不含灯泡）等。”

二、本案出租人权益之所以得到较好的保护，原因在于纠纷发生之初到事件终结的整个过程中，均有专业律师参与。律师出具相关退租、撤场法律文书，指导出租人录音录像保留证据，诉讼阶段除代理案件外还陪同当事人、法官等多次查看现场。甚至在判决作出后，受托律师还多次发函告知对方履行判决，搬离争议物品并履行清退义务，更一步保障了出租人再对外租赁权利的及时有效实现。