疫期出租人减免租金义务是情不免是理

梁丽婉、罗永东

【问题】

就本次“新型冠状病毒肺炎”（下称“NCP”）疫情防控期间（下称“疫期”）的租金问题，一部分同志认为：“业主应当体谅租户，在如此艰难时刻应当减免租金。”也有声音说：“业主没有法律义务减免租金，这是对业主的道德绑架，是不合理要求。”甚至有房东更是直言：“房贷不用还的吗？你问银行减不减房贷？“亏损”要求减，你们挣钱多时，多交些租吗？”对此，您怎么看？

【关键词】

不可抗力 给付义务 风险负担   

【历史上的裁判观点】

（一）支持减免租金的裁判观点

案例1：（2018）晋04民终2272号，裁判观点：“非典”疫情属于不可抗力，依法应免除承租人的租金。

案例2：（2018）鲁06民终268号，裁判观点：“非典”疫情造成的损失超过正常的商业风险，应适用情势变更原则适当减免部分租赁费。 

案例3：（2004）沪一中民二（民）终字第354号，裁判观点：“非典”疫情一事众所周知，相关行业响应政府停止营业，根据公平原则应减免租金。

（二）不支持减免租金的裁判观点

案例1：（2017）吉04民终441号，裁判观点：“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力，但仍在正常的经营风险范围内，应由经营者承担。 

案例2：（2007）桂民终四第1号，裁判观点：“非典”疫情并不必然导致经营目的落空，不构成情势变更，即使构成情势变更，双方亦应通过合理协商，合理分担不利后果。 

【法律分析】

通过分析上述裁判观点可见，观点主要集中在“不可抗力”、“情势变更”和“公平原则”三者之间。本文通过厘清法律概念，并选取了租赁合同的给付义务和风险承担角度，提出“疫期出租人减免租金义务是情不免是理”的观点。具体如下：

一、NCP构成不可抗力，但不可抗力免除的是民事责任，不是民事义务

首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”情势变更和不可抗力属不同的法律概念，笔者认为NCP构成不可抗力，故本文不涉情势变更问题。

其次，《民法总则》第180条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”然而，民事义务和民事责任是两个不同的概念，文义上民事责任是行为人违反民事义务应承担的责任，通俗讲是“第二次义务”，即因不可抗力不能履行合同的，依法免除的是不能履行合同（“第一次义务”）后的违约责任（“第二次义务”），显然支付租金是“第一次义务”。

第三，《民法总则》第180条、《合同法》第117条均分别位于“民事责任”和“违约责任”篇，体系上佐证上述观点成立。况且，《合同法》第117条第1款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”从该条后段规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”可知，法律规定不可抗力不承担违约责任，是其因不可归责于合同的一方当事人，而合同义务是基于法律规定或约定，应遵循合同严守规则，并无“可归责性”要件的适用余地。

申言之，《合同法》第117条解决的是不可抗力致使合同暂时不能履行的问题，若因不可抗力不能履行合同的救济法律规定则是《合同法》第94条和1款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，和第九十七条前段规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。”故，租金义务的免除只能以租赁合同解除终止为前提，上述解释更符合《合同法》第60条第1款规定的“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。

最后，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29号）第1条第4项规定：“完善受疫情影响的社会民生领域的金融服务。对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。”换言之，银行免的也是逾期还款的违约责任，不是免除还款义务。

二、NCP疫期前出租人已交付合格的租赁物、已履行主给付义务，有权请求承租人“对待给付”即支付租金；租赁物在NCP疫期不能使用的风险应当由承租人承担

首先，《合同法》和212条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”王泽鉴先生认为，给付是指债之关系上特定人间得请求的特定行为。即给付本质上是一种行为，具体到租赁合同就是出租人履行交付合格租赁物一次给付义务，可请求承租人定期对待给付租金。

其次，按租赁合同的性质，承租人享有所有权四大权能中的三个，占有、使用、收益的权利，享有“买卖不破租赁”的权利，租赁物常归类于准物权；故根据《民法总则》第131条规定“权利义务一致”之规则，承租人承担不可抗力导致的租赁物无法“占有、使用、收益”的风险并无不妥。

第三，传统的租赁合同中，出租人已承担了租赁物不可归责于承租人的毁损、灭失风险，若再承担不可抗力导致的租赁物无法“占有、使用、收益”的风险过于苛责，不符合风险和收益相匹配的规则。正如有朴素法感情的前文房东所说，出租人也有房贷要还、银行更不减免贷款，承租人挣钱多时亦无义务多交租金。就此，还可以类比融资租赁合同的法律规定，仅因其多出的“融资性”，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第7条规定：“承租人占有租赁物期间，租赁物毁损、灭失的风险由承租人承担，出租人要求承租人继续支付租金的，人民法院应予支持。但当事人另有约定或者法律另有规定的除外。”

至于公平原则，按梁慧星教授的观点是“立法指导性的”“没有裁判规则的意义，不能作为裁判的根据”，笔者对此深以为然，网络上业主和租户不同诉求皆是源于各自认为的公平，而用法官认为的公平或者“各打五十大板、各退一步”裁判，更无正当性可言。

【我们的建议】

从以上分析可以看出，疫期出租人是否减免租金问题复杂，为尽可能减少纷争，我们建议如下：

（一）对出租人。细化租赁合同明确，将不可抗力等不可归责事由致使承租人不能履行合同的，约定为承租人可以解除合同、可以顺延支付租金，但不减免已占用使用租赁物期间的租金；甚至可以在合同中描述取得租赁物所有权的成本和风险，避免被“公平”。有条件、有能力的出租人，可以从长远角度出发，考虑和承租人协商一致后减免租金。

（二）对承租人。建议积极与出租人协商，协商不成的先及时足额支付租金以避免可能构成的违约；租金数额较大的，可以按照合同约定向法院或仲裁委员会诉讼，及时诉求变更或解除合同并尽可能多提供证据，以期获得裁判机关支持。对是国企或有国资成分的出租人，关注政府出台的相关政策或文件，并以此作为协商的依据。